Pelaburan yang mana anda pilih….
Mari kita bincangkan …pelaburan yang mana yang menjadi pilihan ramai …..
Antara option pelaburan ialah seperti di bawah :-
1. ASB
2. Unit Trust
3. Hartanah
4. Share , warrant dlm KLSE
5. Forex
6. Saving Acc
7. Fixed Deposit..
8. Saham Bank Rakyat
9. Saham koperasi lain.
10 . Lain lain … seperti pelaburan dalm ternakan pertanian ..
Banyak lagi pelaburan yang boleh kita buat mengikut keadaan kewangan kita… lain orang lain financial nyee…. apa yang aku nak tekan kan kat sini …. untuk melabur… kita kena lah ada modal dahulu …. dari duit simpanan ker… dari asset kita ker…. dari situ kita boleh pilih pelaburan yang ada…
pada yang takut hendak mengambil risiko … masuk lah simpanan anda di ASB…. thn ini dividend 9%…. takde pun masuk saham koperasi … boleh offer 7%… atau pun tabung haji …
pada yang sanggup ambil risiko …. masuk lah pelaburan Unit Trust…. atau investment rumah … dan pada sesapa yang risk taker… diaorg akan pegi ke arah stock …. warannt… future stockk ….. yang nie mmg lubuk duitt … tapi ramai jugak yang rugi dalam bidang niee……apa pun sebelum buat sesuatu .. belajar lah duluu ilmu ilmu nye… jangan main belasah nyee … kita gak yang rugi … duit bukan senang di cari …. tapi rugii senang di cari … eheeheheheh…
nk invest tp krg pglman
unit trust ape y plg bgs
mcm mane nak mlabur dalam hartanah
ni….ada sapa tah email kat aku……bagus juga untuk refreshment
Re: [sim] MINTA PENDAPAT : Tentang ASB LoanTuesday, March 3, 2009 1:52 AM
From: “Mohd Rizal Shaari” Add sender to Contacts To: SahabatInteraktif@yahoogroups.com
Ini adalah kadar pulangan ASB sepanjang tahun-tahun lepas,
Year — Dividend(%) — Bonus(%)
———— ——— ——— ——— ——-
1990 8.0 6.0
1991 8.5 4.0
1992 7.5 5.0
1993 9.0 4.5
1994 9.5 4.5
1995 10.0 3.0
1996 10.25 3.0
1997 10.25 1.25
1998 8.0 2.5
1999 10.50 1.5
2000 9.75 2.0
2001 7.0 3.0
2002 7.0 2.0
2003 7.25 2.0
2004 7.25 2.0
2005 7.25 2.0
2006 7.20 1.5
2007 7.30 1.25
Dalam menilai pulangan dari ASB, adalah penting untuk anda memahami, pengiraan dividen dan bonus untuk pelaburan ASB adalah berlainan sama sekali. Hanya kerana PNB umumkan dividen 7.30% setahun dan bonus 1.25%, anda TIDAK BOLEH merumuskan bahawa dividen ASB adalah bersamaan 8.55% setahun.
Ini kerana, dividen ASB dibayar mengikut baki purata sepanjang 12 bulan lepas, manakala bonus ASB dibayar mengikut baki purata sepanjang 120 bulan (10 tahun) lepas. Bonus 1.25% itu hanya akan dapat penuh, jika baki purata anda kekal tidak berubah sepanjang 120 lepas. Jika anda baru melabur tahun lepas, sudah pasti bonus yang diperolehi BUKAN 1.25%, sebaliknya sekitar 0.1% sahaja (sangat kecil).
Kedua, tentang pakej pinjaman ASB. Secara umumnya orang guna 3 jenis pinjaman berbeza untuk pelaburan ASB mereka.
1) Compounded Interest Term Loan (mcm loan rumah). Ini banyak diiklankan oleh bank komersial spt RHB, Maybank dan CIMB, mengikut kadar BLR.
2) Flat-rate Personal Loan (mcm loan kereta). Ini banyak dilakukan oleh sesetengah orang yang ambil personal loan dari Bank Rakyat, MBSB atau koperasi lain, kerana menyangka interest personal loan, lebih murah dari Term Loan bank di atas.
3) Overdraf ke atas cagaran ASB. Ini banyak dilakukan oleh sesetengah orang yang setelah ambil personal loan, mereka laburkan ke dalam sijil ASB dan kemudiannya mencagar sijil itu ke RHB untuk mendapat kemudahan overdraf untuk pelaburan lain.
Ketiga-tiga jenis pinjaman ini, dikira secara berbeza. Term Loan dikira secara compounded interest bulanan (APR rate), personal loan dikira secara straight-calculatio n (nominal rate), manakala Overdraft dikira secara daily rate (mengikut baki harian).
Di antara term loan dan personal loan, kadar interest manakah yang lebih mahal?
Bila nak buat perbandingan, anda TAK BOLEH banding secara kasar saja. RHB offer ASB loan terkini pada BLR – 1.25% = 5.5% setahun (based on APR rate). Kadar interest sebenar boleh berubah mengikut BLR.
Bank Rakyat offer loan pada kadar tetap untuk kakitangan awam pada kadar nominal 5.9% setahun. Untuk swasta yang guna post-dated cek, kadar nominal 6.9% setahun. Kadar nominal ini adalah KADAR PADA NAMA SAHAJA. Ia BUKAN KADAR SEBENAR (APR).
Kalau anda convert kadar nominal personal anda kepada kadar sebenar APR sama macam Term Loan bank (supaya perbandingan setara epal dengan epal), anda akan mendapati kadar sebenar personal loan anda hampir 2x ganda!! Ini bermakna, interest sebenar personal loan anda adalah sekitar 10%-12% setahun, hampir 2x kali lebih tinggi dari kadar interest term loan bank.
Sebagai contoh, kalau anda MASIH TAK PERCAYA, ambil loan RM50,000 untuk 10 tahun.
Interest term loan 10 tahun = RM 15,115.60 (at 5.5%)
Interest personal loan 10 tahun = RM 29,500 (at 5.9%)
Jadi, samada anda nak pilih term loan bank, atau personal loan bank rakyat, fikir dengan baik. Jangan buat keputusan terburu buru tanpa melihat pengiraan terlebih dahulu. Ingat! FIGURES NEVER LIE.
———— ——— ——— ——— ——-
Untung atau rugi ASB ini, bergantung kepada bagaimana anda melihat skim tersebut. Dalam kebanyakan perbandingan, ramai orang terlupa nak ambil kira faktor interest loan dan kenaikan BLR. Mereka hanya nampak nilai pelaburan ASB selepas matang 10-20 tahun sahaja.
Pada mereka ini, melabur guna loan asb dan melabur guna duit sendiri, tanpa guna loan adalah sama, kerana mereka melihat dari segi jumlah wang yang keluar dari poket mereka, tanpa mengambil kira faktor interest dan kenaikan BLR.
Tu yang kekadang kita lihat, penggemar ASB loan akan sentiasa menyokong penggunaan loan, tak kira berapa kadar interest, kerana pada mereka, kononnya mereka boleh jana duit dengan menggunakan duit orang (duit bank). Mereka langsung tidak menyedari bahawa, yang sebenarnya bank GUNA NAMA MEREKA untuk labur ke dalam ASB, pelaburan tanpa risiko yang beri pulangan jauh lebih tinggi dari Fixed Deposit dan Bon. Interbank deposit rates pun tak beri pulangan setinggi 7% setahun.
Tapi kalau anda fikirkan betul-betul, kalau anda untung buat asb loan, takkan bank pulak yang rugi? Bank tidak akan perkenalkan produk yang buat mereka rugi, betul tak? Habis kalau bank yang untung, takkan kita pulak yang rugi? Kalau interest 5.5% setahun anda kira masih untung, bagaimana kalau kadar interest naik kepada 10% nanti? Adakah anda masih untung? Ni lah soalan yang ramai penggemar loan ASB terkebil-kebil nak jawab, sebab pada mereka, asal guna ASB loan, untung sampai kiamat.
Sebenarnya, dalam pelaburan ASB menggunakan loan ini, kedua dua pihak untung. Bank untung sikit, anda pun untung sikit. Dividen yang anda perolehi dari ASB, akan dihakis sebahagiannya menjadi interest loan bank. Bila anda pinjam RM50,000 untuk ASB loan, memang la anda bayar balik RM50,000, tetapi sebahagian dividen ASB, anda kongsikan kepada bank dalam bentuk interest, kerana mereka advancedkan dulu duit mereka.
Sebagai perbandingan, mari kita lihat contoh ini.
Loan amount: $50,000.00 Loan tenure: 10 years or 120 months Interest rate: 6.25% per year or 0.5208% per month ASB returns: 7% per annum or 0.5833% per month Inflation is disregarded Time Value of Money Formulas are used All dividend incomes are not withdrawn at all Interests and ASB dividends are compounded monthly
Monthly repayments = RM 561.39
Total payments = RM 561.39 x 120 months = RM67,366.80
Jumlah interest berbayar = RM67,366.80 – RM50,000 = RM17,366.80
ASB RM50,000 yang dilabur dari awal tahun 1, bulan 1, selama 10 tahun (120 bulan)
RM50,000 pada kadar 0.5833% sebulan
Baki selepas 10 tahun = RM 100,479.07
Untung = RM100,479.07 – RM67,366.80 (modal asal) = RM 33,112.27
Jika anda tak guna loan (kerana tak suka berhutang), sebaliknya melabur sendiri RM 561.39 setiap bulan terus ke dalam ASB,
Baki ASB selepas 10 tahun = RM 97,165.94
Untung = RM 97,165.94 – RM 67,366.80 (modal asal) = RM 29,799.14
Dari pandangan kasar, memang nampak melabur guna ASB loan memberi keuntungan lebih sedikit dari melabur sendiri (RM33,112.27 berbanding RM29,799.14) . Tetapi, hasil ini adalah berdasarkan assumption yang telah dinyatakan dari awal tadi.
Tetapi yang perlu anda ingat sebagai pelabur ASB, adalah risiko kenaikan interest (BLR). Kalau 1 tahun anda membayar RM 561.39 sebulan, Total payment = RM561.39 x 12 bulan = RM 6,736.68.
Masuk tahun 2, interest loan ASB naik kepada 8% setahun, kerana kenaikan BLR (untuk kawal inflasi yang naik lagi), monthly repayment terbaru anda sepatutnya menjadi = RM 600.71 sebulan (berdasarkan baki terkini selepas 1 tahun bayaran).
Total payment untuk baki 9 tahun lagi = RM 600.71 x 108 bulan
= RM 64,876.68
Total payment (modal asal) selama 20 tahun
= RM 6,736.68 + RM 64,876.68
= RM 71,613.36
Ini menyebabkan keuntungan anda berubah kerana kenaikan interest BLR
RM100,479.07 (baki ASB selepas 10 tahun) – RM 71,613.36 (modal asal)
Untung selepas kenaikan interest = RM 28,865.71
Hasil = Dah lah kena bayar lebih RM600.71 sebulan, untungnya lebih rendah berbanding orang yang labur sendiri RM561.39 sebulan. Semuanya gara-gara kenaikan interest loan ASB.
PALING MALANG SEKALI :-
Bila anda tak arif tentang kewangan / pakej pinjaman, loan ASB dah naik kepada 8% setahun, tapi anda masih bayar bulanan ikut interest 6.25% dulu (iaitu masih bayar RM561.39 sebulan, berbanding RM600.71 sepatutnya) kerana bank tak suruh anda tambah bayaran setelah kenaikan interest, loan ASB anda bukan selesai dalam 9 tahun (selepas kenaikan interest pada tahun ke2), sebaliknya akan selesai dalam masa 10 tahun (extra 1 tahun menjadi total 11 tahun, berbanding 10 tahun kontrak asal).
Ini kerana, anda membayar bulanan lebih rendah dari yang sepatutnya, menyebabkan lebih banyak ansuran bulanan anda dihakis oleh kenaikan interest.
Jadi, total payment yang sepatutnya menjadi RM71,613.36, menjadi RM73,818.38 kerana anda tak adjust jumlah monthly repayment selepas kenaikan interest.
Dah lah kena bayar sampai 11 tahun, ini menyebabkan keuntungan anda (RM 26,660.69) jauh lebih rendah dari keuntungan orang yang labur sendiri RM561.39 sebulan selama 10 tahun sahaja (untung RM 29,799.14).
KEPUTUSAN SAYA
———— ——— -
Memandangkan dari pengiraan dan scenario di atas, kita dapat lihat perbezaan keuntungan orang yang labur guna ASB loan dan orang yang labur sendiri terus ke ASB tanpa loan, tidak banyak bezanya (RM33,112.27 berbanding RM29,799.14) , dengan keadaan ekonomi negara yang tidak menentu (kenaikan minyak dan kenaikan inflasi), risiko kenaikan interest (BLR naik) pada masa akan datang, membuatkan pilihan kedua, iaitu melabur terus ke ASB tanpa guna loan, nampak JAUH LEBIH SELAMAT. Figures never lie!
Salam cikgu, saya nak minta pandangan dan nasihat. Saya buat loan 150k dengan bulanan 1458 selama 15 tahun. 140k saya buat sijil ASB dan dah sign LO dgn RHB last week dapat 95% BLR -1.00% so dapat 133k.
Utk langkah pertama saya dan isteri cadang nak clear cut hutang wife iaitu cc 20k, pl 27k, ptptn 16k dan topup ASB 12k setiap tahun serta lain2 jumlahnya sebanyak 83k. Bermakna ditolak dari 133k OD balance tinggal 50k. Kalau tengok interest 83k * 4.55% = 3735 per year , 311 per month utk 1 st year. Second year interset OD pasti tambah selepas tolak dengan ASB dividen dengan topup OD still -ve income
**ada juga option nak pakai epp dari eesave, JL first and etc, tengah buat kira2 untung rugi lagi sebab nak jumpa bank2 nih utk dapat kurangkan nilai full settlement..so far x pernah ada delay payment yang serius, now still boleh bayar tapi sekarang ni minimum payment aje almost 2k per month
So kami buat kira2 utk tampung interest OD kami akan simpan sustain 500 dari jumlah gaji kami.
So far jumlah bersih gaji kami selepas ditolak caj PL 150k itu ada dalam 5600 bersih. Tolak expenses bulanan spt kereta 620, family, duit poket, minyak and tol ( akan guna CC semua nih selepas clear CC) , dan lain2 ada lebihan sebanyak 1200 lagi.
Kalau ikut congak topup 12k setahun untuk maksimumkan Sijil ASB 200k ambil masa pada tahun ke-6 dan dengan nilai OD sudah mula bertambah positive, cuma kita tak tau 6 tahun akan jadi macam2.
Soalan saya di sini,
1. apa langkah-langkah yang perlu saya halusi dalam nak manage well our financial.
2. Apakah langkah yang kami ambil ini bijak? Buat loan utk settle semua debt plus buat OD
3. Perlukah saya memanjangkan lagi langkah saya dengan buat OD properties ( Blog cikgu piee is the best!) setelah belajar dan memikirkan kalau nak tuunggu 6 tahun ke depan x sure boleh beli rumah 200k ke bawah atau recession or inflation yang lebih teruk.
4. Sijil ASB maksimum 200k, tapi kalau nak topup akaun ASB no limit, betul ke?
5. Dalam waktu terdekat awal 2010, apa yang perlu saya persiapkan. Saya ada target utk free financial bila umur 40thn, skarng tinggal 9 tahun. Wife keje lecturer IPTA, so 2 tahun lagi further study phd jadi dengan wages phd kos overhead mungkin dapat dikurangkan lagi.
Sekian, terima kasih
Yang benar,
arezam0509@yahoo.com
salam…
bro arezam
byk nye ko sent … 3 entry ko hantar.?? apasal>?hehhe
apa pn aku try jawab.. dr aku yg br pandai btatih..
lepas ni sifu akn tambah jawapan…
soalan 1;- aku rase planing ko tu dh bagus.. jelas. tp aku bukan CFP… so takleh komen byk2
S2;- aku rasa tindakan ko mmg bijak. cuma cuba compare lain2 interest. cth, PTPTN 4% sj, so bbaloi ke ko settel kn… kalu 16k tu ko buat beli property ..cash flow blh buat mcm bro…
S3;- sori aku tak paham soalan ko..hehehe
S4;- limit saving ASB 200k, sama je samada buat sijil or normal saving
S5;- ada soalan ke>> hehehe
itu sj jawapan yg aku boleh bg… mungkin tak tepat& tak mcukupi.. tp harap membantu.\
sifu2 tolong tambah…..
bujall .. sila komenn .. hehhee
arezamm … plan ko tu mmg dah ok …mmg ramai yg buatt cam niee … focus kat satuu loann .. dann guna kann OD utkk tutup semua hutangg CC dann PL yang ada …
satuu jee aku nak pesann .. bila ko nye loann dah clear …. CC pun dah clear … jgn lah ko buat hutang kat CC lagii … sampaii 20kk ko nye CC …. sekarang nie dah lee ko ada PL … pastuu kalau buat taikk lagii kat CC ko … mmg masakk lee … CC nak kenaa cover… PL pun nak kenaa cover….
semua tu bergantung pada dirii sendiri …. how disciple ko boleh controll perbelanjaann ko … bilaa buat PL … ko rasa macamm ko bykk duitt …. sebenarnye tuu duitt pinjamann saja .. dann ko kenaa byrr … kekadanng orang buatt PL niee belanjaa lebihh darii sepatut nyee lakk …. eheheh… sendiri pahamm lahh ..
on paper mmg ko leh tulis dann plannn cantikk .. bilaa tiba actualll implementationn …. ko sendiri yang tauu ….. apa pun … good luckk …..
arezam..kalau berani lagi boleh overlapping OD 2-3 kali..tp tu lagi kena well financial disiplin….
no3…OD prop memang bagus jika dah ada prob yg dah fully own tp margine lebih rendah drp ODASB